ข้อมูล ณ 22 ต.ค. 2569 · ตัวเลขทุกตัวมีลิงก์ไปหน้าต้นฉบับ (เลขหน้า PDF อาจคลาด ±1)

📊 ดูเป็นกราฟย้อนหลังทุกปี: dashboard การเงินคหบาล 4 → · 🎛️ ลองบริหารหมู่บ้าน (จำลองสถานการณ์) →

หมู่บ้านสหกรณ์เคหสถาน 4 กับสหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ

เงิน ทรัพย์สิน ภาระ การลงทุนตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน และทางเลือกทางกฎหมาย ถ้าหมู่บ้านจะดูแลตัวเอง (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร / แยกสหกรณ์) — รวบรวมจากรายงานประจำปีของสหกรณ์ ประกาศสหกรณ์ และกฎหมาย

1. สรุป 1 หน้า

~600 บาทต้นทุนดูแลจริงต่อหลัง/เดือน vs ค่าส่วนกลาง 300 (+VAT = 321)

19.6 ล้าน + ที่ดินเงินหมู่บ้าน (2540) ที่ไปสร้างสโมสร/สระ บนที่ส่วนกลาง 3,083 ตร.ว.

~860 แปลงเสียงขั้นต่ำตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายใหม่ (กึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้ว)

หมู่บ้านเท่าทุนแบบเปราะ: รายได้ 12–14 ล้าน/ปี รายจ่าย 12.3–13.2 ล้าน ค่าส่วนกลางจ่ายได้ราวครึ่งเดียว ที่เหลือมาจากตลาด ที่สองข้างทาง สโมสร · งบ 2569 ขาด −0.77 ล้าน (ตลาดถูกปิด)
ตั้งแต่ 2563 บัญชีหมู่บ้านรวมอยู่ในงบสหกรณ์: ปีเกินดุลไปเป็นกำไรสหกรณ์ (2567: 2.0 ล้าน → ปันผล/โบนัส) ปีขาดสหกรณ์รับไว้ · หมู่บ้านไม่มีเงินสำรองซ่อมใหญ่
สหกรณ์แพ้คดี VAT (ศาลภาษีอากรกลาง ภ.32/2569) → เก็บ VAT 7% จากสมาชิกตั้งแต่ 1 ส.ค. 2569 · ภาษีย้อนหลังปี 2565–ก.ค. 2569 ยังเป็นความเสี่ยง · ประกาศสหกรณ์เองยอมรับว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับยกเว้น
พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) มีผล 1 มี.ค. 2569: ผู้ซื้อ ≥ กึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้วรวมตัวตั้งนิติบุคคลเองได้ (ถ้าไม่ถึง ใช้ประชุม + เสียงข้างมากของผู้มาประชุม) และสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลเมื่อจดทะเบียน
ทางที่แนะนำ: เดิน 2 ส่วนพร้อมกัน — (1) ระดมเสียงตามแปลงตั้งนิติบุคคล (2) สมาชิกสหกรณ์ในหมู่บ้านโหวตในสหกรณ์ให้โอนเงิน/ทรัพย์สินที่ไม่ใช่สาธารณูปโภค และแบ่งภาระให้ชัด

2. ใครเป็นใคร

	คืออะไร	ข้อเท็จจริงสำคัญ
สหกรณ์เคหสถานกรุงเทพฯ จำกัด	นิติบุคคลตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ จดทะเบียน 28 มิ.ย. 2509	สมาชิก 3,585 คน · สินทรัพย์ 323 ล้าน · กำไร 2568 6.95 ล้าน · เจ้าของโฉนดที่ส่วนกลางหมู่บ้าน 4 · จด VAT ตั้งแต่ 6 ม.ค. 2535 AR2568 น.118 ประกาศ VAT
คหบาล 4 (คลองกุ่ม)	หน่วยงานของสหกรณ์ที่ดูแลหมู่บ้าน ไม่ใช่นิติบุคคล	~1,790 หลัง · เจ้าหน้าที่ ~47 คน · รวมบัญชีเข้าสหกรณ์ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2563 ตามคำสั่งนายทะเบียน 6 ส.ค. 2563 AR2564 น.120 AR2564 น.27
ลูกบ้าน	เจ้าของบ้าน (บางคนเป็นสมาชิกสหกรณ์ บางคนไม่ใช่) + ผู้เช่า	เป็นสมาชิกต้องสมัคร ซื้อหุ้น กรรมการอนุมัติ ข้อบังคับ ข้อ 40–44 · เจ้าของที่ไม่ใช่สมาชิกถูกคิดค่าใช้ที่ดิน 2 เท่า ระเบียบ 2560

3. เส้นเวลา 2509–2569

ปี	เหตุการณ์	อ้างอิง
2509	จดทะเบียนสหกรณ์ (ผู้ก่อตั้ง 192 คน) หลักการขายราคาทุน+ค่าใช้จ่าย	50 ปี น.82, 101
2511–19	ซื้อที่ดินผ่อนจากกระทรวงการคลัง 468-2-72 ไร่ 16 ล้าน (โครงการจริง 511-3-63 ไร่ — ส่วนต่างยังไม่มีคำอธิบาย)	50 ปี น.99–100, 112
2513–34	สร้างหมู่บ้าน 4: 1,720 หลัง + 50 แปลง มูลค่าโครงการ 469.85 ล้าน (ทุนผู้พัฒนา EDCO/สยามแลนด์) · แยกโฉนดแนวสองข้างทางไว้กับสหกรณ์	50 ปี น.100, 112, 133
2515	ประกาศคณะปฏิวัติ 286 (กฎหมายจัดสรรเดิม) — สมาชิกระบุว่าหมู่บ้าน 4 จัดสรรตามกฎหมายนี้	AR2566 น.28
2538	6 โฉนดได้รับสลักหลัง "สาธารณประโยชน์ของหมู่บ้าน" (มติประชุมวิสามัญ 2/2535)	AR2561 น.180, 187
2540	เงินกันไว้จ่ายของหมู่บ้าน 4 = 19,571,671.77 บาท กันไว้สร้างสโมสร/สระ	AR2561 น.189
2541–42	สร้างสโมสร (สัญญา 17.83 ล้าน + ลานจอด/ถนน 4.1 ล้าน) บนโฉนด 54778 · หอประชุมภายหลังรวม ~41 ล้าน สหกรณ์ลงเพิ่ม ~22 ล้าน	AR2561 น.189, 191
2540s–50s	หมู่บ้านจ่ายท่อระบายน้ำเอง 14 ล้าน · สหกรณ์ช่วยขยายท่อ + มิเตอร์ครึ่งหนึ่ง (รวม 3.4 ล้าน)	AR2561 น.196–198
24 พ.ย. 2561	ประชุมวิสามัญ: แบ่งค่าเช่าสโมสร 50:50 ผ่าน 202 : 32 · ให้เอกชนเช่า 15 ปี (14 ธ.ค. 2561–2576) · หมู่บ้านค้างสหกรณ์ 0.9 ล้าน	AR2561 น.191, 202
23 พ.ย. 2562	ค่าส่วนกลาง 250 → 300 บาท	ระเบียบการใช้ที่ดิน 2557 (แก้ไข)
2563	รวมบัญชีคหบาลเข้าสหกรณ์ · กรมสรรพากรประเมิน VAT ค่าส่วนกลางปี 2563–64 รวม 5.47 ล้าน	AR2566 น.191, 230
2567	หมู่บ้านเกินดุล 1,996,530 บาท → เข้ากำไรสหกรณ์ → ปันผล/โบนัส	AR2567 น.194, 226, 233
2568	จ่าย VAT 1.31 ล้านจากรายได้หมู่บ้าน (14 พ.ค.) · ตลาดเช้าถูกสั่งปิด · หมู่บ้านขาด −0.39 ล้าน · ทุนพัฒนาคหบาล 4 ได้ 34,740 บาท	AR2568 น.13, 109, 196, 226
2569	ศาลภาษีอากรกลางพิพากษา ภ.32/2569 (สหกรณ์แพ้) · พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินฉบับที่ 3 มีผล 1 มี.ค. · มติกรรมการ 15/2569 (23 ก.ค.) เก็บ VAT จากสมาชิก 1 ส.ค. · ประชุม 22 ต.ค.	ประกาศ VAT ค.7 กรมที่ดิน

4. เงินของหมู่บ้าน (คหบาล 4) รายปี

ล้านบาท	2564	2565	2566	2567	2568	งบ 2569
ค่าส่วนกลาง (เก็บได้จริง)	5.27	5.29	~4.86 ⚠	6.42	6.20	8.00
ตลาดเช้า	2.96	2.79	2.82	2.70	1.87	0
ที่ดินสองข้างทาง	0.42	0.40	0.45	1.19	0.91	1.00
ค่าเช่าสโมสร (ครึ่งของหมู่บ้าน)	0.28	0.44	~0.44	0.46	0.48	0.46
อื่นๆ (ผ่านทาง จอดรถ เทนนิส ฯลฯ)	~4.3	~3.7	~4.0	~3.5	~3.3	~2.7
รายได้รวม	13.27	12.64	12.59	14.29	12.80	12.13
เงินเดือน/ค่าจ้าง (~47 คน)	8.34	~8.9	8.98	8.82	8.95	8.65
ไฟ ซ่อม ดำเนินงาน ค่าเสื่อม (รวม VAT)	4.86	~3.9	3.43	3.47	4.24	4.25
รายจ่ายรวม	13.20	12.77	12.41	12.29	13.19	12.90
เกิน / ขาด	+0.07	−0.13	+0.18	+2.00	−0.39	−0.77

ที่มา: AR2564 น.201–203 AR2565 น.160–162 AR2566 น.202–204 AR2567 น.231–233 AR2568 น.194–196 งบ 2569: AR2568 น.237–239 · ⚠ = OCR ไม่ชัด

4.1 รายละเอียดทุกบรรทัด ปี 2568 (เฉพาะคหบาล 4 · งบตรวจสอบแล้ว)

งบรายได้ค่าใช้จ่าย คหบาลเคหสถาน 4 (คลองกุ่ม) — แยกจากธุรกิจอื่นของสหกรณ์และค่าใช้จ่ายสำนักงานใหญ่ · ตรวจกับภาพหน้ากระดาษจริง ยอดรวมตรงทุกบาท AR2568 น.194–196 · ปี 2567 AR2568 น.44–46

รายได้	2568	2567	สัดส่วน
ค่าบำรุงส่วนกลาง (เก็บได้จริง)	6,197,950.00	6,423,225.00	48.4%
ตลาด	1,997,030.00	2,878,820.00	15.6%
· ตลาดวิถีชุมชนเช้า (ถูกสั่งปิด)	1,874,480.00	2,695,220.00
· ตลาดวิถีชุมชนเย็น	122,550.00	183,600.00
ให้ใช้พื้นที่ส่วนกลาง	2,121,144.00	2,195,496.00	16.6%
· ที่ดินสองข้างทาง	909,474.00	1,191,456.00
· เสา Dtac (ค่าเช่า + ชดเชยรื้อถอน)	314,700.00	132,000.00
· ที่จอดรถ	277,800.00	204,000.00
· แผงลอย	231,450.00	265,000.00
· ค่าต่อเติมอาคารพาณิชย์	170,800.00	134,400.00
· วินมอเตอร์ไซค์	130,520.00	176,840.00
· เช่าป้อมยามเก่า	86,400.00	91,800.00
ค่าผ่านทาง + เครื่องเปิดประตู	497,470.00	332,880.00	3.9%
· ค่าผ่านทาง (คนนอก/รถบรรทุก)	421,460.00	252,890.00
· บัตร/รีโมตประตูอัตโนมัติ	76,010.00	79,990.00
ส่วนแบ่งค่าเช่าสโมสร/หอประชุม (50:50)	475,034.00	458,148.50	3.7%
สนามเทนนิส	422,940.00	410,290.00	3.3%
ขายปุ๋ยหมัก / รับขนกิ่งไม้	191,972.00	269,075.00	1.5%
โฆษณา / เคเบิลทีวี	12,455.00	32,465.00	0.1%
รายได้อื่น	883,469.93	784,645.86	6.9%
กิจกรรมและเงินบริจาค	16,660.00	458,556.00	0.1%
ดอกเบี้ย (เงินกู้พนักงาน / ธนาคาร)	8,000.00	8,840.00
หัก ส่วนลด	(25,578.00)	(7,227.00)
รวมรายได้	12,798,546.93	14,285,904.36	100%

ค่าใช้จ่าย	2568	2567	บาท/หลัง/เดือน*
เงินเดือนและค่าตอบแทน	8,945,411.50	≈8,824,178	416
· เจ้าหน้าที่สำนักงาน	2,488,149.60	2,419,146.00	116
· รปภ. (2 ผลัด × 5 คน)	1,757,520.00	1,880,250.00	82
· พนักงานทำความสะอาด	1,471,080.00	1,444,288.00	68
· ค่าจ้างรายวัน	853,548.00	631,163.00	40
· ทีมกิ่งไม้/ปุ๋ยหมัก	694,800.00	664,830.00	32
· ตั้งสำรองบำเหน็จ	551,266.50	543,822.00	26
· ทีมสาธารณูปโภค/ช่าง	408,000.00	576,000.00	19
· ประกันสังคม	310,504.00	321,595.00	14
· โบนัส	233,740.00	–	11
· สวัสดิการ / ชุดพนักงาน / อบรม	176,803.40	–	8
สาธารณูปโภค	694,757.97	872,169.45	32
· ค่าไฟ (ไฟถนน + สำนักงาน)	602,832.61	761,976.19	28
· อื่นๆ (น้ำ โทรศัพท์ ฯลฯ)	91,925.36	110,193.26	4
ซ่อมแซมบำรุงรักษา (ในนั้นถนน 139,127.25)	425,076.73	≈427,563	20
จ้างเหมาบริการ	81,197.02	247,475.42	4
ค่าดำเนินงาน	3,045,678.42	≈1,917,987	142
· ⚠ VAT จ่ายกรมสรรพากร (ครั้งเดียว 14 พ.ค. 2568)	1,308,225.39	–	61
· ค่าเสื่อมราคา	437,146.01	916,450.80	20
· ค่าดำเนินงานอื่น	362,857.00	130,194.50	17
· ค่าใช้จ่ายประชุมใหญ่	224,065.00	41,326.00	10
· ค่าตอบแทนกรรมการคหบาล	182,250.00	220,000.00	8
· เบี้ยประชุม	124,800.00	164,000.00	6
· ค่าจัดประชุม	54,610.00	62,755.00	3
· อื่นๆ ในหมวดดำเนินงาน (วัสดุ ฯลฯ ไม่แยกรายการ)	351,725.02	–	16
รวมค่าใช้จ่าย	13,192,121.64	12,289,373.60	614
เกิน / ขาด	−393,574.71	+1,996,530.76

* หารด้วย 1,790 หลัง × 12 เดือน (คำนวณเอง) · ค่าดำเนินงานอื่น/VAT แยกตามตารางงบประมาณ AR2568 น.239

4.2 งบประมาณปี 2569 (เฉพาะคหบาล 4)

รายได้	บาท	รายจ่าย	บาท
ค่าส่วนกลาง (เป้า +29%)	8,000,000	เงินเดือน	8,645,417
ตลาดเช้า	0	สาธารณูปโภค	700,000
ที่สองข้างทาง	1,000,000	ซ่อมแซม	330,000
เทนนิส	450,000	ดำเนินงาน (รวม VAT 1,000,000 + ทนาย/ติดตามหนี้ 500,000)	3,133,500
ส่วนแบ่งค่าเช่าสโมสร	456,596	ลงทุน (เครื่องมือ)	200,000
ปุ๋ยหมัก	200,000
อื่นๆ	500,000
รวม	12,131,656	รวม	12,898,917
		ขาด	−767,261

AR2568 น.237–239 · ลงทุนปี 2568 ใช้จริง 222,733 (เครื่องมือ) · ตั้งงบไว้แต่ไม่ได้ทำ: รถ 250,000, CCTV เฟส 3 200,000, ปูผิวถนน 300,000

งบ 2569 ตั้งอยู่บนอะไร — รายงานไม่ได้อธิบาย

ค่าส่วนกลาง 8 ล้าน เกินยอดที่เก็บได้ทั้งปี (ทุกหลังจ่ายครบ ≈ 6.44 ล้าน) → ส่วนเกิน ~1.6 ล้านต้องมาจากการตามหนี้ค้าง 14.8 ล้าน (คำนวณเอง) · VAT ไม่เพิ่มรายได้
มีแค่: งบทนาย/ติดตามหนี้ 500,000 น.239 · แผน "สำรวจเตรียมงาน… ติดตามการชำระ" น.140 · กรรมการพูด "ติดตามหนี้อย่างเข้มงวด" น.23
หนี้บางรายเกิน 5 ปี — อายุความ 5 ปี (ป.พ.พ. ม.193/30) น.61
ตั้งงบสูงกว่าที่เก็บได้ทุกปี: 2564 งบ 6.37/จริง 5.27 · 2565 6.05/5.29 · 2568 7.00/6.20 · 2569 8.00/?
งบ 2569 ตัด: ค่าแรงรายวัน 853,548→450,000 · โบนัส 233,740→100,000 · ซ่อมถนน 139,127→100,000 (ปี 68 ตั้ง 250,000) · ภูมิทัศน์/ครุภัณฑ์/สนามเด็กเล่น → 0 น.238

อ่านยังไง

ทุก 100 บาทที่หมู่บ้านใช้ เป็นเงินเดือน 68 บาท (~416 บาท/หลัง/เดือน — เกินค่าส่วนกลาง 300 แล้วอย่างเดียว)
ถ้าไม่มี VAT ก้อนนี้ ปี 2568 จะเกินดุล ~+0.91 ล้าน — ขาดทุนมาจาก VAT ไม่ใช่การบริหารประจำวัน
ซ่อมถนนทั้งปี 139,127 บาท (~6.5 บาท/หลัง/เดือน) สำหรับถนน 78 ไร่ — ไม่มีงบซ่อมใหญ่
เกือบครึ่งของรายได้ (~4.4 ล้าน) มาจากการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ไม่ใช่ค่าส่วนกลาง · ตลาดเช้าเคยเป็นรายได้อันดับ 2
งบ 2569 จะสมดุลได้เมื่อเก็บค่าส่วนกลางได้ 8 ล้าน — สูงสุดที่เคยเก็บได้คือ 6.42 ล้าน (2567)
สินทรัพย์ถาวรสุทธิ 1,143,896 บาท · หนี้สินคหบาล 4 รวม 1.25 ล้าน (เงินประกันต่อเติม 224,020 · ค้ำประกัน 331,535 · เงินสะสมพนักงาน 476,678) AR2568 น.207–208
ทุจริต 2565: อดีตพนักงานการเงินโอนออก 600,000 ได้คืน 500,000 ตั้งหนี้สูญ 100,000 AR2568 น.203–204
ตัวเลขชุดนี้ เฉพาะคหบาล 4 — ไม่รวมคหบาล 7, โครงการ 15, ธุรกิจของสหกรณ์ หรือค่าใช้จ่ายสำนักงานใหญ่ (12.5 ล้าน ไม่ได้ปันมาให้หมู่บ้าน)

ค่าส่วนกลางเต็มที่ 1,790 × 300 × 12 ≈ 6.44 ล้าน/ปี แต่รายจ่าย ~12.9 ล้าน → ต้นทุนจริง ~600 บาท/หลัง/เดือน (คำนวณเอง)
ค้างค่าส่วนกลาง 932 หลัง 14.80 ล้าน (สิ้น 2567) เพิ่ม ~2.2 ล้าน/ปี ไม่ได้บันทึกเป็นลูกหนี้ AR2567 น.248 AR2568 น.61, 211
เงินเดือนกิน 68–72% ของรายจ่าย AR2568 น.138, 195

5. สหกรณ์โดยรวม 5 ปี

ปี	กำไรสุทธิ	ส่วนของหมู่บ้าน 4	ไม่นับหมู่บ้าน (คำนวณ)	ปันผล	สินทรัพย์/ทุน
2564	7.10	+0.07	7.03	7%	299/223
2565	3.81	−0.13	3.94	~5.5%	302/222
2566	4.32	+0.18	4.14	5.5%	313/226
2567	8.80	+2.00	6.81	6.5%	320/233
2568	6.95	−0.39	7.34	5.5%	323/237

ล้านบาท · AR2568 น.119, 122, 186–188, 226 AR2567 น.223–225

รายได้หลักของสหกรณ์มาจาก ดอกผลผ่อนบ้านลำลูกกา 10.8 ล้าน (ลูกหนี้ผ่อน 194 ล้าน = 60% ของสินทรัพย์) ค่าเช่าตลาดปากเกร็ด ~1.5–1.9 ล้าน และการให้สมาชิกกู้ — ธุรกิจเหล่านี้อยู่กับสหกรณ์ต่อไปไม่ว่าหมู่บ้านจะแยกหรือไม่ AR2568 น.120, 183, 190

6. ใครลงทุนอะไรไปบ้าง (อดีต → ปัจจุบัน)

หมู่บ้าน → สหกรณ์	จำนวน	อ้างอิง
เงินกันไว้จ่ายของหมู่บ้าน ใช้สร้างสโมสร/สระ (2541–42)	19.57 ล้าน	AR2561 น.189
ที่ดินส่วนกลางที่ตั้งสโมสร (โฉนด 54778, 7-2-83 ไร่ = 3,083 ตร.ว.) · มูลค่าประมาณ 27.7 ล้าน (ราคาประเมิน 9,000/ตร.ว.) ถึง 74 ล้าน (ราคาที่สหกรณ์เคยตั้ง 24,000) — คำนวณเอง	ที่ดิน	AR2561 น.188–189
ค่าเช่าสโมสรครึ่งหนึ่งเข้าสหกรณ์ (2561–)	~0.46 ล้าน/ปี (~3 ล้านถึงปัจจุบัน)	AR2561 น.202
เกินดุลหมู่บ้านเข้ากำไรสหกรณ์ (สุทธิ 2563–68)	~+1.93 ล้าน	AR2567 น.194
VAT ค่าส่วนกลางจ่ายจากรายได้หมู่บ้าน (2568)	1.31 ล้าน	AR2568 น.13, 126
% จากรายได้น้ำบาดาลในอดีต (หมู่บ้านมีรายได้น้ำ 3.6–3.9 ล้าน/ปี ช่วง 2542–43)	ไม่มีตัวเลข ⚠	AR2561 น.197–198
สหกรณ์ → หมู่บ้าน	จำนวน	อ้างอิง
ค่าก่อสร้างหอประชุมส่วนที่สหกรณ์ลงเพิ่ม (อาคารเป็นของสหกรณ์ อยู่บนที่ส่วนกลาง)	~22 ล้าน	AR2561 น.191
ขยายท่อ + มิเตอร์ประปาครึ่งหนึ่ง	3.4 ล้าน (รวม)	AR2561 น.196–198
รับปีที่หมู่บ้านขาดทุน (2565, 2568)	−0.52 ล้าน	AR2568 น.196
ไม่คิดค่าบริหาร/สำนักงานกลาง · ใช้พันธบัตร 3 ล้านค้ำภาษีให้	ไม่มีตัวเลข	AR2568 น.13, 206
ทุนพัฒนาคหบาล 4 จากกำไร 2568 (0.5%)	34,740 บาท	AR2568 น.226
หมู่บ้านจ่ายเอง
ท่อระบายน้ำเฟส 1–2	14 ล้าน	AR2561 น.196, 198

มุมมองสองฝ่ายในที่ประชุม 2561: ฝ่ายหมู่บ้าน — "ลงเงิน 19 ล้าน + ที่ดิน ไม่ได้อะไรคืน ควร 80:20" · ฝ่ายสหกรณ์ — "จ่ายค่าท่อ ค่ามิเตอร์ให้ ไม่มีหมู่บ้านไหนเลี้ยงตัวเองได้" · สโมสรกำไรก่อนค่าเสื่อม 2.48 ล้านใน 12 ปี แต่ค่าเสื่อม ~2.53 ล้าน/ปี AR2561 น.181, 191, 196–201

ผู้ตรวจสอบกิจการ 2568: ค่าส่วนกลาง "ไม่ใช่รายได้ของสหกรณ์" เกินดุลควรสะสมไว้ชดเชยปีขาด AR2568 น.153 · คหบาล 7 มีเงินสำรองซ่อมใหญ่ 6.99 ล้าน คหบาล 4 ไม่มี AR2568 น.208

6.1 ประวัติสิ่งที่หมู่บ้านลงทุน: สโมสร · สระ · หอประชุม · เทนนิส · แบด

AR61 = รายงานประจำปี 2561 (รวมรายงานประชุมวิสามัญ 24 พ.ย. 2561) · เลขหน้า = หน้า PDF (AR64–67 อาจคลาด 1–2) · AR61 น.187–202 คือช่วงที่ถกเรื่องนี้ละเอียดที่สุด

ที่ดิน (โฉนด 54778 · 7-2-83 ไร่ = 3,083 ตร.ว.)

ปี	เหตุการณ์	อ้างอิง
2534–37	เดิมคือ "สวนสาธารณะเฟส 1" ใช้รับน้ำ (แก้มลิง) + ตลาดนัด (~170,000/ปี) · เคยมีแผนสร้างคอนโด (ราคาที่ดิน 24,000/ตร.ว.) ที่ประชุมใหญ่สั่งระงับ	AR61 น.180, 188
2535–38	มติประชุมวิสามัญ 2/2535 + กรรมการ 12/2537 → สลักหลังโฉนดเป็นสาธารณูปโภค "สวนสาธารณะหรือสโมสร…หรือสระว่ายน้ำ" (11 พ.ค. 2538)	AR61 น.180, 187
ปัจจุบัน	โฉนดยังชื่อสหกรณ์ ลงบัญชีเป็น "ที่ดินที่เป็นสโมสรและสระว่ายน้ำ และหอประชุม"	AR68 น.212

สโมสร + สระว่ายน้ำ (+ คอร์ทแบดในอาคาร)

ปี	เหตุการณ์	ตัวเลข	อ้างอิง
2538–39	วางแผนสโมสร 3 ชั้น — ทางเลือก: สัมปทานเอกชน / ร่วมทุน / สหกรณ์ลงทุนเอง	ประมาณ ~15 ล้าน	AR61 น.189
2540	เงินกันไว้จ่ายส่วนของคหบาล 4 "เพื่อใช้ในการสร้างสโมสรและสระว่ายน้ำ"	19,571,671.77	AR61 น.189
22 พ.ย. 2541	สัญญาก่อสร้าง บ.เอสเอส ชวน (แบงค็อค) 390 วัน	17,831,683	AR61 น.189
2542	ลานจอดรถ + ถนนรอบสโมสร (ซ.2)	4,100,000 (รวม ~20–24 ล้าน)	AR61 น.189
1 พ.ย. 2542	ระเบียบ 17/2542 ข้อ 5: รายได้สโมสรใช้ในกิจการสโมสร "เว้นแต่…ใช้ปรับปรุง…สาธารณูปโภคภายในคหบาลเคหสถาน 4…ตามความจำเป็น" — ไม่พบหลักฐานว่าเคยจ่ายให้หมู่บ้าน	–	ระเบียบ 17/2542
1 ธ.ค. 2542	ระเบียบการบริหารสโมสร: สหกรณ์บริหารเอง มีผู้จัดการ/พนักงาน จ่ายจากรายได้สโมสร	–	ระเบียบ (ไฟล์ 19)
2549–60	สหกรณ์บริหารเอง · หมู่บ้านไม่เคยได้ส่วนแบ่ง	กำไรก่อนค่าเสื่อมรวม 2,477,997.79 (~2 แสน/ปี) · ค่าเสื่อม ~2.53 ล้าน/ปี · 2560 −40,000	AR61 น.181, 200
2559–61	บริการว่ายน้ำ แบดมินตัน ปิงปอง ลีลาศ ร้านค้า คาร์แคร์ · สระ+แบด จ–ศ 13–22 น. ส–อา 7–22 น.	–	AR61 น.63 · 50 ปี น.128
24 ต.ค. 2561	กรรมการมติ 24/2561 คัดเลือกผู้เช่า (บุคคลธรรมดา ดำเนินการในชื่อ "ร้านภูพัชรินทร์")	–	AR67 น.189
24 พ.ย. 2561	ประชุมวิสามัญ 1/2561: แบ่งรายได้ (ไม่ใช่กำไร) จากโฉนด 54778 50:50	202 : 32 (มา 346 คน)	AR61 น.129, 202
14 ธ.ค. 2561	สัญญาเช่า 037/2561 ที่ดิน+อาคาร 15 ปี ถึง 13 ธ.ค. 2576 (AR67 เขียน 31 ธ.ค. — ไม่ตรงกัน)	มูลค่าสัญญา 14,377,881	AR64 น.217–218
ค่าเช่าตามสัญญา	ขึ้นปีละ 2–8%	2562 765,000 · 2564 793,906 · 2566 844,297 · 2568 913,191 · 2569 949,719 · 2575 1,331,766	AR64 น.218
2562–64	ลดค่าเช่า: 2562 (ยังจดทะเบียนการเช่าไม่ได้) · 2563 โควิด 4 เดือน · 2564 โควิด 1 เดือน · ผู้เช่าขอลด 80% ไม่อนุมัติ	−15,000 / −260,100 / −66,323.50	AR68 น.216 AR64 น.29, 145
1 ก.ค. 2565	ปรับค่าบริการ (ค่าเคมีแพงขึ้น)	ว่ายน้ำ เด็ก 40/50 ผู้ใหญ่ 60/80 · แบด 130/150 บาท/ชม. (สมาชิก/ไม่ใช่) · บัตรสมาชิกสโมสร 150–250/ปี	ข่าวสารสหกรณ์ ส.ค. 2565 น.4
2564–69	ผู้เช่าลงทุนตกแต่งเองทุกปี (ศาลาข้างสระ สแลน หญ้าเทียม) · แผน 2569: ร้านอาหาร/กาแฟหน้าสโมสร	–	AR68 น.148–150, 254

หอประชุม

ปี	เหตุการณ์	ตัวเลข	อ้างอิง
หลัง 2542 (ไม่พบปีแน่ชัด)	สหกรณ์สร้างเพิ่มบนที่ดินเดียวกัน	รวม ~41 ล้าน เป็นเงินสหกรณ์ ~22 ล้าน · ฝั่งหมู่บ้านนับว่าลงทุน 93 ล้าน (ที่ดิน 74 + เงิน 19) จึงควร 80:20	AR61 น.191, 199
8 ส.ค. 2558	ระเบียบที่จอดรถใต้หอประชุม 25 ล็อก	สมาชิก 700 / คนนอก 900 บาท/เดือน	ระเบียบที่จอดรถ 2558
2561–ปัจจุบัน	จุ ~500 คน · ใช้ประชุมใหญ่สหกรณ์ทุกปี · ประชุมกรรมการ · หน่วยเลือกตั้ง · จ่ายปันผล	–	AR61 น.63
2564–68	ผู้เช่าซ่อม/ปรับปรุง (ท่อครัว ทาสี เคาน์เตอร์ พื้นหินขัด ห้องน้ำ) · แผนร้านเวดดิ้ง	–	AR68 น.148, 256–257

สนามเทนนิส (คหบาล 4 บริหารเอง · ไม่อยู่ในสัญญาเช่า)

ปี	รายได้	เหตุการณ์	อ้างอิง
2564	319,310		AR64 น.201
2565	307,020		AR65 น.160
2566	302,970	ซ่อมร่วมกับชมรม (รอยร้าว เคลือบ ทาสี ไฟ) 50,000 · ผู้ตรวจสอบพบ รปภ.ไม่ปิดสนามตามเวลา และ "ชำระค่าบริการสนามเดียว แต่ใช้ทั้งสองสนาม"	AR66 น.103, 141, 204
2567	410,290		AR67 น.231
2568	422,940	งบ 2569 ตั้ง 450,000	AR68 น.194, 237

ค่าเช่าสโมสร แบ่ง 50:50 (ตั้งแต่ 2563)

ปี	สหกรณ์ได้	หมู่บ้านได้
2563	417,667	–
2564	324,426	278,100
2565	368,846	439,442
2566	443,513	441,912
2567	459,814	458,149
2568	476,766	475,034 (ตารางงบเทียบจริงเขียน 439,034 ⚠)

AR68 น.190, 194, 237 · มูลค่าในบัญชี (คงเดิมทุกปี): อาคารสโมสร 21,416,277.64 · หอประชุม 16,222,176.71 · ลานจอด 4,982,438.96 AR68 น.57 · ค่าเช่ารับล่วงหน้า 868,157 (2568) น.208

ประเด็นสำคัญ

เงินหมู่บ้าน 19.57 ล้าน + ที่ดินหมู่บ้าน สร้างสโมสร/สระ · หอประชุมสหกรณ์ลงเพิ่ม ~22 ล้าน · โฉนดยังชื่อสหกรณ์
ระเบียบ 17/2542 ให้ใช้รายได้สโมสรดูแลสาธารณูปโภคหมู่บ้านได้ — ไม่พบว่าเคยจ่าย · ประธานยอมรับ (2561) ว่ารายได้ไปเป็นปันผลทั้งหมด AR61 น.193 · การใช้เงิน 19 ล้านทำให้หมู่บ้านต้องกู้สหกรณ์ (หนี้ 9 แสนปี 2561)
ฝั่งสหกรณ์: หักค่าเสื่อม ~2.5 ล้าน/ปีแล้ว "ไม่มีกำไร" — ผลคือแบ่ง 50:50 ของรายได้ค่าเช่า (~0.95 ล้าน/ปี)
ดูแลสัญญาเช่าไม่ดี: ผู้ตรวจสอบกิจการ 2564 — ไม่มีผู้ดูแลสัญญาข้อ 7 (บำรุงรักษา) ข้อ 9 (ตรวจสอบ) สหกรณ์ "ไม่เคยดูแลรักษาผลประโยชน์ของสหกรณ์" AR64 น.182 · 2566 ยังไม่มอบหมาย AR66 น.133 · สมาชิกว่า "เสียเปรียบทุกด้าน" AR64 น.142
สัญญาเช่ายาวถึง 2576 — ถ้าตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ต้องเจรจาเรื่องสัญญานี้ (ผู้ให้เช่าคือสหกรณ์)

ยังไม่พบในคลัง: ปีสร้างหอประชุม/สัญญาก่อสร้าง · ปีสร้างสนามเทนนิส/คอร์ทแบด · รายได้-รายจ่ายสโมสรรายปี 2542–2560 · ค่าเสื่อมสะสม/มูลค่าสุทธิอาคาร · สัญญา 037/2561 ฉบับเต็ม · ค่าเช่าสนามเทนนิสต่อชั่วโมง

6.2 ระบบไม้กั้นอัตโนมัติ (ทางเข้าหมู่บ้าน)

499,951ค่าติดตั้ง 2564 (งบ 500,000) + อาคารศูนย์ รปภ. 224,669

1,940 ชิ้นอุปกรณ์บลูทูธ (ฟรี 1,059 + ซื้อ 881) · ตรายาง 1,390 ชุด (2567)

16.75%สลิปแขกไม่ได้คืนตอนออก (8,885 ใบ) — ผู้ตรวจสอบ 2566

AR2564 น.187, 236 AR2567 น.275

ช่วงเวลา	เหตุการณ์	อ้างอิง
13 ก.พ. 2564	ระเบียบค่าอุปกรณ์และค่าธรรมเนียมผ่านทาง (มติกรรมการ 4/2564 + ประชุมใหญ่คหบาล 4) · กรรมการคหบาลปี 2563 คัดเลือกผู้รับงาน	AR2564 น.278
2564	ติดตั้งเสร็จ เปิดทดลอง · แจกตรายาง ขาย Quick Pass/สติกเกอร์	AR2564 น.158
30 เม.ย. 2565	"ยังไม่เปิดใช้งานเต็มรูปแบบ"	AR2564 น.187
พ.ค. 2565	ประชุมใหญ่: สมาชิกถาม "การจัดซื้อจัดจ้างไม้กั้นเป็นไปตามระเบียบขั้นตอนหรือไม่" · ประธาน: "อุปกรณ์ก็ดีพนักงานก็ดียังไม่ค่อยมีขีดความสามารถ"	AR2565 น.25, 37
15 ส.ค. / 1 ก.ย. 2565	ทดลอง → เปิดใช้จริง · เพิ่มเซ็นเซอร์ตรวจมอเตอร์ไซค์	AR2565 น.83
2566	เชื่อมกล้อง CCTV กับไม้กั้น · ปรับปรุงจนใช้ได้ "เกือบ 100%" · แผนเดิมจะใช้ระบบอ่านทะเบียนรถแทนสลิป	AR2566 น.31, 102 AR2565 น.195
มิ.ย. 2566	สมาชิกร้องเรียน กระทรวงมหาดไทย เรื่องไม้กั้น (+ โรงปุ๋ย ขุดดินในสวน) อ้างว่าผิดกฎหมายเพราะหมู่บ้านจัดสรรเสร็จก่อนมี พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน	AR2566 น.133
2567–68	ดูแลตามปกติ · เปลี่ยนถ่านบลูทูธฟรีที่ป้อม รปภ. 24 ชม.	AR2568 น.140

ค่าใช้จ่ายของสมาชิก (ระเบียบ 2564)	ราคา
อุปกรณ์บลูทูธ (Quick Pass) + สติกเกอร์	300 บาท/ชุด (ฟรีสำหรับบ้านที่ไม่ค้างค่าส่วนกลาง)
สติกเกอร์ / ตราประทับประจำบ้าน	50 บาท / ฟรีบ้านละ 1 ชุด (ทำใหม่ 120 บาท)
ค่าผ่านทางสมาชิกที่ใช้อุปกรณ์	ไม่เสีย
ค้างค่าส่วนกลางเกิน 3 เดือน	อุปกรณ์ถูกระงับ ปลดล็อก 100 บาท/ชิ้น
แขก (เก๋ง/ปิกอัพ)	≤60 นาทีไม่เสีย · สลิปไม่มีตราประทับบ้านที่ไปหา = 10 บาท

AR2564 น.278–279 AR2566 น.139

ปี	ค่าอุปกรณ์ (บลูทูธ/สติกเกอร์)	ค่าผ่านทางคนนอก/รถบรรทุก
2564	229,080	288,130
2565	150,772	238,135
2566	129,990	319,280
2567	79,990	252,890
2568	76,010	421,460
งบ 2569	80,000	300,000

ประเด็นสำคัญ

ค่าอุปกรณ์รวม 5 ปี ~0.67 ล้าน เกินค่าติดตั้ง 0.5 ล้าน (ยังไม่หักซ่อมบำรุง/ค่าเสื่อม — คำนวณเอง)
ช่วยให้จ่ายค่าส่วนกลางตรงเวลาขึ้น (อุปกรณ์ถูกระงับเมื่อค้างเกิน 3 เดือน) AR2564 น.158
ผู้ตรวจสอบกิจการ 2566: สลิปไม่คืน 8,885 ใบ (16.75%) "อาจมองว่าการตรวจรถออก…ขาดประสิทธิภาพ หรือมีการรับเงินโดยการฉีกสลิปทิ้งก็เป็นไปได้ ควรมีการตรวจสอบ" · รายงานรายรับช้ามาก · ไม่เคยเสนอที่ประชุมอนุกรรมการคหบาล 4 ทั้งที่สมาชิกเรียกร้อง AR2566 น.139–140
ทางแก้: อ่านทะเบียนรถอัตโนมัติ (เคยอยู่ในแผน 2566) + จ่ายค่าผ่านทางผ่าน QR แทนเงินสด + รายงานรายรับรายเดือนเปิดเผย

7. ทรัพย์สินและภาระที่ผูกกันอยู่ตอนนี้

เงินในชื่อคหบาล 4 (อยู่ในบัญชีสหกรณ์ สิ้น 2568)

รายการ	จำนวน	หมายเหตุ
เงินสดของคหบาล 4	4.53 ล้าน	AR2568 น.202
เงินทุนเพื่อใช้จ่ายกิจการคหบาล 4	2,058,784.24	คงที่ตั้งแต่ 2563 AR2568 น.210
ทุนสะสมเจ้าหน้าที่คหบาล 4	1.11 ล้าน	เป็นของพนักงาน (มีภาระ) AR2568 น.208–210
เงินประกันการต่อเติม	0.22 ล้าน	ต้องคืนผู้วาง (มีภาระ)
เงินบริจาคกองทุนน้ำท่วม คหบาล 4 (เหลือจาก 2554)	72,272.54	AR2568 น.210

ที่ดินส่วนกลาง (โฉนดชื่อสหกรณ์ ~105 ไร่)

ถนน ~78-3-45 ไร่ (ราว 15 โฉนด เช่น 1299, 1393) · โฉนด 54778 สโมสร/สระ/หอประชุม 7-2-83 ไร่ · สวนธรรม (62124, 56237) · ที่ดินเฟส 5–6 (เช่น 78507) AR2568 น.72
6 แปลงสลักหลัง "สาธารณประโยชน์ของหมู่บ้าน" (11 พ.ค. 2538) AR2561 น.180, 187
เลขาสหกรณ์ (2561): ถ้าหมู่บ้านจดเป็นนิติบุคคลหรือแยกสหกรณ์ "ที่ดิน 6 แปลงนี้แน่นอน สหกรณ์ฯ ต้องยกให้หมู่บ้าน" AR2561 น.197, 202

ภาระ / สัญญา

สัญญาเช่าสโมสร/หอประชุม 037/2561 ถึง 13 ธ.ค. 2576 (แบ่งค่าเช่า 50:50)
พนักงาน ~47 คน (ภาระค่าชดเชยตามกฎหมายแรงงาน — ไม่มีตัวเลข)
VAT ค้างจากการประเมิน และความเสี่ยงปี 2565–ก.ค. 2569 (ดูข้อ 8)
งบ 2569 ขาด −0.77 ล้าน · ไม่มีกองทุนซ่อมใหญ่ถนน/ท่อ/ไฟทาง

8. VAT: สหกรณ์แพ้คดี ภ.32/2569

ศาลภาษีอากรกลาง คดีหมายเลขแดงที่ ภ.32/2569: สหกรณ์เป็น "ผู้ประกอบการ" ตามกฎหมาย VAT และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค/ค่าส่วนกลางเป็นบริการที่ต้องเสีย VAT แม้ไม่มุ่งหากำไร
สหกรณ์เป็นนิติบุคคลเดียว — รายรับทุกโครงการ (4, 7, 12, 15) รวมเป็นฐานภาษีเดียว
มติกรรมการ 15/2569 (23 ก.ค. 2569): เก็บ VAT 7% จากสมาชิกตั้งแต่ 1 ส.ค. 2569 (ประกาศ 24 ก.ค. 2569)
⭐ ข้อ 2.2 ของประกาศ: การยกเว้น VAT ค่าสาธารณูปโภค "มีการบัญญัติยกเว้นสำหรับนิติบุคคลบางประเภท เช่น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารชุด" แต่ใช้กับสหกรณ์ไม่ได้

ประกาศเรียกเก็บ VAT ค.7 ประกาศเรียกเก็บ VAT ค.15 กรมสรรพากร: ยกเว้นภาษีสาธารณูปโภคตามกฎหมายจัดสรร

ก้อน	ขนาด	สถานะ
ประเมินปี 2563–64 (ภาษี + เงินเพิ่ม)	5.47 ล้าน	จ่ายแล้ว 1.31 (จากรายได้หมู่บ้าน) · เหลือ ~4.16 · แพ้ชั้นต้น — ต้องถามว่าฎีกาหรือไม่ (ฎีกาภายใน 1 เดือนนับจากอ่านคำพิพากษา) AR2566 น.191, 230
ปี 2565 – ก.ค. 2569 (ยังไม่เก็บจากสมาชิก)	~3 ล้าน + เงินเพิ่ม (อาจ 5–6 ล้าน)	⚠ ประมาณเอง จากอัตราปี 63–64 · ต้องถามยอดประเมินจริง และจะใช้เงินของใคร
ตั้งแต่ ส.ค. 2569	~21 บาท/หลัง/เดือน	เก็บจากสมาชิกแล้ว (321 บาท)

ขอคืนได้ไหม: ผู้เสียภาษีคือสหกรณ์ นิติบุคคลใหม่ขอคืนแทนไม่ได้ ทางเดียวคือฎีกาของสหกรณ์ — ถ้าแยก ต้องเขียนในข้อตกลงว่าสิทธิ์เงินคืน (ถ้ามี) เป็นของหมู่บ้าน · อนาคต: นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ต้องเสีย VAT ค่าส่วนกลาง (รายได้จากคนนอก เช่น สโมสร อาจยังต้องเสีย rd.go.th/43069)

9. สมาชิกและการโหวตในสหกรณ์

สมาชิกทั้งหมด 3,585 คน (สิ้น 2568) AR2568 น.118 · ไม่มีตัวเลขแยกตามโครงการ มีแค่กรรมการพูดว่า "คหบาล 4 มีสมาชิกพันกว่าคน" (~30–40%) AR2564 น.79 · ประธานยอมรับว่าไม่มีฐานข้อมูลสมาชิก AR2564 น.120
1 คน 1 เสียง มอบฉันทะไม่ได้ ข้อบังคับ ข้อ 85 · องค์ประชุม: กึ่งหนึ่ง หรือ 100 คน ข้อ 71–72
มติทั่วไป = เสียงข้างมาก · แก้ข้อบังคับ/แยก/ควบ/เลิก = 2 ใน 3 ของผู้มาประชุม ข้อ 86 · ขาย/โอนอสังหาฯ = กรรมการเอกฉันท์ + ประชุมใหญ่ ข้อ 109
เรียกประชุมวิสามัญ / เสนอแก้ข้อบังคับ: 100 รายชื่อ (หรือ 1/5) ข้อ 69(4) ข้อ 105 · กรรมการ 9 คนเลือกรวม ไม่มีโควตาโครงการ ข้อ 74

ประชุม	มา / สมาชิก	อ้างอิง
สามัญ 2560 (26 พ.ค. 2561)	357 / 3,393	AR2561 น.15
วิสามัญ 1/2561 (24 พ.ย. 2561) — 50:50 ผ่าน 202:32	346 / 3,410	AR2561 น.129, 202
สามัญ 2563 (6 พ.ย. 2564)	260 / 3,514	AR2564 น.20
วิสามัญ 1/2565 (19 มี.ค. 2565)	226 / 3,530	AR2564 น.50
สามัญ 2564 (28 พ.ค. 2565)	281 / 3,551	AR2565 น.17
สามัญ 2565 (27 พ.ค. 2566)	321 / 3,559	AR2566 น.22
สามัญ 2567 (5 เม.ย. 2568)	351 / 3,571	AR2568 น.14

ความหมาย: มาประชุมราว 300–350 คน การได้ 2/3 ใช้ ~240 เสียง — สมาชิกหมู่บ้าน 4 ที่ออกมาพร้อมกันทำได้ (อีกฝ่ายก็ระดมได้เช่นกัน) · ประชุมจัดที่หอประชุมในหมู่บ้านเรา

10. ทางเลือกทางกฎหมาย

A. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร — พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 ทางหลัก

ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนที่ 92 ก (31 ธ.ค. 2568) มีผล 1 มี.ค. 2569 (มาตรา 2)
ข้อ 4.2 (สรุปกรมที่ดิน): กรณีผู้จัดสรรไม่ริเริ่มตั้งนิติบุคคล หรือไม่ปฏิบัติหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่ได้จำหน่ายไปแล้วตามแผนผังโครงการสามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" — หมู่บ้าน 4 ≈ 1,720 แปลง → ~860 แปลง
ทางสำรอง: ถ้ารวมตัวไม่ถึง "ให้ใช้วิธีการจัดประชุมเพื่อมีมติจัดตั้ง โดยใช้เสียงข้างมากของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่เข้าร่วมประชุม"
ผล (มาตรา 5 แก้มาตรา 44): หลังจดทะเบียน "ทรัพย์อันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" เจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดภายใน 30 วัน
ค่าส่วนกลางเก็บรายเดือนหรือตามข้อบังคับ (มาตรา 6 แก้ 49) · ผู้จัดสรรฝ่าฝืนคำสั่งให้บำรุงรักษา ปรับ 50,000–500,000 + วันละ 1,000–10,000 (มาตรา 7, 9)
ไม่ต้องเสีย VAT ค่าส่วนกลาง (ข้อ 8)

สรุปสาระสำคัญ — สำนักกฎหมาย กรมที่ดิน ไทยโพสต์ กรุงเทพธุรกิจ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 (ฉบับรวม)

ต้องยืนยันก่อน (ทนาย / สำนักงานที่ดิน)

ใช้กับโครงการเก่าตาม ปว.286 ได้แค่ไหน · หมู่บ้าน 4 มีใบอนุญาตจัดสรรครบทุกเฟสหรือไม่ (ส่วนที่สร้าง 2513–15 อาจก่อน ปว.286)
"ผู้จัดสรรไม่ปฏิบัติหน้าที่" ตีความแค่ไหน (ไม่มีกองทุนซ่อมใหญ่ ถนนเป็นโพรง ไฟทางดับ ไม่เคยริเริ่มตั้งนิติบุคคล)
"สาธารณูปโภค" ครอบคลุมสโมสร/สระ (โฉนด 54778) หรือไม่ · แนวสองข้างทาง/เฟส 5–6 น่าจะไม่ครอบคลุม
วิธีนับเสียง (1 แปลง 1 เสียง?) และการมอบฉันทะ — ดูตัวบทเต็ม/กฎกระทรวง

B. แยกสหกรณ์ — พ.ร.บ.สหกรณ์ มาตรา 96–100 ทางสำรอง

ทำได้เมื่อ "แบ่งหน่วยงาน หรือสถานประกอบการ" และจำเป็น/ดำเนินงานไม่สะดวก · ล่าชื่อ 500 คน (หรือ 1/5) → กรรมการเรียกประชุมภายใน 30 วัน → มติ 2/3 ของผู้มา แบ่งทรัพย์สิน ทุน ทุนสำรอง หนี้ ตามวิธีของนายทะเบียน
มาตรา 97: ถ้าที่ประชุมไม่อนุมัติ ผู้ลงชื่อทั้งหมดอุทธรณ์ต่อนายทะเบียนภายใน 30 วัน — คำวินิจฉัยเป็นที่สุด
ข้อบังคับข้อ 39 ให้โอนทุนสำรองให้สหกรณ์ที่แยกออกไปได้ ข้อ 39 · หนังสือ 60 ปี: คหบาล "หากพร้อมเมื่อใดก็จะจดทะเบียนขึ้นเป็นสหกรณ์ของตนเอง" 60 ปี น.173–175
⚠ สหกรณ์ใหม่น่าจะยังต้องเสีย VAT (ตามคำพิพากษา ภ.32/2569)

พ.ร.บ.สหกรณ์ 2542 ม.96–100 (น.22)

C. เครื่องมือในสหกรณ์ (ไม่ต้องแยก) ใช้ร่วม

เสนอแก้ข้อบังคับ (100 ชื่อ, 2/3): เกินดุลหมู่บ้านเข้ากองทุนคหบาล 4 แบบคหบาล 7 · เรียกประชุมวิสามัญ (100 ชื่อ)
ร้องนายทะเบียนสหกรณ์: ม.17–19 (เรียกเอกสาร/ตรวจ) ม.20 (เพิกถอนมติผิดกฎหมาย) ม.22 (สั่งแก้ไข/ระงับ/ให้กรรมการพ้นตำแหน่ง) พ.ร.บ.สหกรณ์ ม.16–22 ม.22 ฉบับแก้ 2562
ตัวอย่างในสหกรณ์เดียวกัน: คอนโด ค.8/9/11 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว · ลำลูกกา (ค.15) สหกรณ์กำลังเตรียมตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร AR2567 น.149 AR2568 น.20

D. ยกถนนเป็นทางสาธารณะ (กทม.ดูแล) ต้องให้สหกรณ์ยินยอม

กทม.ดูแลถนน/ไฟทางแทน แต่สหกรณ์ในฐานะเจ้าของโฉนดต้องอุทิศ

	A นิติบุคคลหมู่บ้าน	B แยกสหกรณ์
ใครโหวต	เจ้าของแปลงในหมู่บ้าน 4	สมาชิกสหกรณ์ทั้งหมด (รวมนอกหมู่บ้าน)
เกณฑ์	≥ กึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้ว (~860) หรือประชุม+เสียงข้างมากผู้มา	500 ชื่อ + 2/3 ผู้มาประชุม (แพ้แล้วอุทธรณ์นายทะเบียน)
สหกรณ์ขวางได้ไหม	การตั้ง: ไม่ได้	ได้ ถ้าระดมเสียงค้าน
สาธารณูปโภค	ตกเป็นของนิติบุคคลตามกฎหมาย	ตามแผนแบ่งทรัพย์สิน
VAT ค่าส่วนกลาง	ยกเว้น	น่าจะยังเสีย
สมาชิกภาพสหกรณ์	คงเดิม (คนละความสัมพันธ์)	ย้ายหุ้นไปสหกรณ์ใหม่ตามแผน

11. ถ้าแยก: ได้ / ภาระ / เสีย

ได้ออกมา (ระบุในบัญชีว่าเป็นของคหบาล 4)	จำนวน
เงินสด + เงินทุนกิจการ + กองทุนน้ำท่วม + ทุนพัฒนา	≈ 6.7 ล้าน
ทุนสะสมเจ้าหน้าที่ / เงินประกันต่อเติม (มาพร้อมภาระ)	1.11 / 0.22 ล้าน
สาธารณูปโภค (ถนน สวน 6 แปลงสาธารณประโยชน์)	ที่ดิน
ค่าเช่าสโมสรอีกครึ่ง (ถ้าได้ที่ดิน+อาคาร)	+0.46 ล้าน/ปี
สิทธิ์ทวงค่าส่วนกลางค้าง (นอกงบ)	14.8 ล้าน
เจรจา: ส่วนแบ่งทุนสำรองสหกรณ์ (อ้าง 19.6 ล้านที่ลงสโมสร + เกินดุล 1.9 ล้าน)	ต่อรอง
ภาระที่ต้องรับ
VAT ค้าง (เหลือ ~4.16 ล้าน + ความเสี่ยงปี 65–69)	สูงสุด ~10 ล้าน ⚠
พนักงาน ~47 คน (รับต่อ/ค่าชดเชย)	ไม่มีตัวเลข
อาคารหอประชุมที่สหกรณ์ลง ~22 ล้าน (ค่าเสื่อมมา 20+ ปี)	มูลค่าบัญชี?
งบขาดอยู่แล้ว (ไม่มีตลาด)	−0.77 ล้าน/ปี
เสีย (ที่ได้จากสหกรณ์แม่ตอนนี้)
งานสำนักงานกลาง (บัญชี กฎหมาย ประชุม ผู้สอบบัญชี)	~0.5–1 ล้าน/ปี (ประมาณ)
สหกรณ์รับปีขาดทุน / พันธบัตรค้ำภาษี 3 ล้าน	—
ปันผลสหกรณ์ ไม่เสีย ถ้าเป็นนิติบุคคลหมู่บ้าน (ยังเป็นสมาชิกสหกรณ์ได้)	—

สรุป: แยกแล้วรายได้ใกล้เดิม ที่ได้คือควบคุมเงิน+ที่ดินเอง ไม่เสีย VAT ค่าส่วนกลาง และเก็บเกินดุลไว้ในหมู่บ้าน · คุ้มเมื่อ (1) ได้สาธารณูปโภคครบ (2) ตกลงภาระ VAT ค้างได้เป็นธรรม (3) เก็บค่าส่วนกลางค้างได้

12. แผน 2 ส่วนที่แนะนำ

	ส่วนที่ 1: เสียงตามแปลง	ส่วนที่ 2: เสียงสมาชิกสหกรณ์
เป้า	ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (~860 แปลง)	มติให้สหกรณ์ส่งมอบสิ่งที่ไม่ใช่สาธารณูปโภค + แบ่งภาระ
ได้	สาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคล · ยกเว้น VAT · เลือกกรรมการเอง	เงิน 6.7 ล้าน · แนวสองข้างทาง/เฟส 5–6 · อาคารสโมสร · ข้อตกลง VAT/พนักงาน
เครื่องมือ	ล่าชื่อทีละซอย / ประชุมเจ้าของแปลง	ชวนเจ้าของบ้านสมัครสมาชิก · ระดมคนประชุมใหญ่ ≥250–300 · ส่งตัวแทนลงเลือกตั้งกรรมการ (ข้อ 109 ต้องกรรมการเอกฉันท์)

ตรวจข้อมูล (1–2 เดือน): ใบอนุญาตจัดสรร + แผนผังโครงการ (สำนักงานที่ดิน กทม. สาขาบึงกุ่ม) · ตัวบทเต็ม พ.ร.บ.ฉบับที่ 3 · ทะเบียนเจ้าของแปลง · ทะเบียนสมาชิกสหกรณ์ในหมู่บ้าน
ปรึกษา: ทนายด้านจัดสรร/สหกรณ์ · สำนักงานส่งเสริมสหกรณ์กรุงเทพมหานคร พื้นที่ 1 (นายทะเบียน) · สำนักงานที่ดิน
ตั้งคณะทำงาน มีตัวแทนทุกโซน · ร่างข้อบังคับนิติบุคคล · กรอบสื่อสาร "ทำแบบลำลูกกา/คอนโดของสหกรณ์" ไม่ใช่ "สู้สหกรณ์"
เดินคู่: ล่าชื่อเจ้าของแปลง + ระดมสมาชิกสหกรณ์ไปประชุมใหญ่
ยื่นจดทะเบียนนิติบุคคล เมื่อเสียงครบ → ใช้เป็นแรงในประชุมใหญ่สหกรณ์
ถ้าประชุมใหญ่ไม่ผ่าน: ร้องนายทะเบียน (ม.17/20/22) · นิติบุคคลเจรจา/ฟ้องตามกฎหมายจัดสรร

ข้อควรระวัง

เพจ/เว็บหมู่บ้านให้ข้อมูลเป็นกลาง — คณะทำงานลูกบ้านเป็นผู้นำ
รายชื่อ/ลายเซ็นเจ้าของแปลงเป็นข้อมูลส่วนบุคคล เก็บปลอดภัย ใช้เฉพาะเรื่องนี้
เจ้าของแปลงบางรายไม่อยู่/เสียชีวิต — ปัญหาหลักของหมู่บ้านเก่า (ทางสำรอง: ประชุม + เสียงข้างมาก)

13. ข้อมูลที่ต้องขอ / คำถามสำหรับประชุม

คดี ภ.32/2569 อ่านคำพิพากษาวันไหน ฎีกาหรือไม่
VAT ปี 2565–ก.ค. 2569 ถูกประเมิน/ตั้งไว้เท่าไหร่ จะจ่ายจากเงินคหบาลไหน · ประกาศเก็บ VAT ของคหบาล 4 (ในคลังมีแค่ ค.7, ค.15)
ทะเบียนสมาชิกที่อยู่หมู่บ้าน 4 · จำนวนบ้านที่จ่ายค่าส่วนกลางจริง · ยอดเรียกเก็บต่อปี
ใบอนุญาตจัดสรรเดิม (ปว.286) + แผนผังโครงการ · รายการโฉนดส่วนกลางทั้งหมด + แปลงที่สลักหลังแล้ว
มูลค่าตามบัญชีของสโมสร/หอประชุม · ทะเบียนทรัพย์สินคหบาล 4 · ภาระค่าชดเชยพนักงาน
เงินทุน 2.06 ล้าน + เงินบริจาคน้ำท่วม 72,272 ใช้ได้กรณีใด ใครอนุมัติ
ผลอุทธรณ์คำสั่งปิดตลาดเช้า · แผนซ่อมใหญ่ถนน/ท่อ
งบ 2569: เป้าค่าส่วนกลาง 8 ล้านมาจากอะไร คาดเก็บหนี้ค้างได้เท่าไหร่ · แผนติดตามหนี้ (ฟ้องกี่ราย หนี้ใกล้หมดอายุความ 5 ปี) · ถ้าไม่ได้ตามเป้าจะขาด ~2.6 ล้าน เอาเงินจากไหน · งบซ่อมถนน 100,000 พอหรือหลังน้ำท่วม
สหกรณ์พร้อมสนับสนุน/โอนสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้าน 4 ตามที่เลขาพูดในที่ประชุม 2561 หรือไม่

14. เอกสารอ้างอิงทั้งหมด

เอกสารสหกรณ์ (bhc.in.th)

รายงานประจำปี 2568 — bhc.in.th/bhc/pdf/Annual_Report/annual-report_2568.pdf
รายงานประจำปี 2567 — annual-report_2567.pdf
รายงานประจำปี 2566 — annual-report_2566.pdf
รายงานประจำปี 2565 — annual-report_2565.pdf
รายงานประจำปี 2564 — annual-report_2564.pdf
รายงานประจำปี 2561 (รวมรายงานประชุมวิสามัญ 24 พ.ย. 2561) — Book_Sahakhon_2561.pdf
ข้อบังคับสหกรณ์ (แก้ไข 2567) — Regulations_amended_2567.pdf
ประกาศเรียกเก็บ VAT โครงการ 7 — ประกาศเรียกเก็บVATค.7.pdf
ประกาศเรียกเก็บ VAT โครงการ 15 — ประกาศเรียกเก็บVATค.15.pdf
หนังสือ 50 ปีสหกรณ์ — 50OK 26659.pdf
หนังสือที่ระลึก 60 ปี — ที่ระลึก_60_ปี.pdf
ระเบียบการใช้ที่ดิน 2557 (รวมแก้ไข 2560, 2562) — ว่าด้วย_การใช้ที่ดิน_2557.pdf · แก้ไขครั้งที่ 1 (2560)
เว็บไซต์สหกรณ์ — bhc.in.th

กฎหมาย / หน่วยงานรัฐ

พ.ร.บ.สหกรณ์ 2542 — 1_1CooperativeAct2542.pdf · แก้ไข 2562 — 1_3Cooperative_Act_2562.pdf
สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 — สำนักกฎหมาย กรมที่ดิน — dol.go.th (PDF)
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 (ฉบับรวม) — asa.or.th (PDF)
ราชกิจจานุเบกษา (ค้น เล่ม 142 ตอนที่ 92 ก, 31 ธ.ค. 2568) — ratchakitcha.soc.go.th
กรมสรรพากร: ยกเว้นภาษีการโอน/บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามกฎหมายจัดสรร — rd.go.th/13483 · ข้อหารือนิติบุคคลอาคารชุดให้บริการคนนอก — rd.go.th/43069

ข่าว

ไทยโพสต์: กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ มีผล 1 มี.ค. 69 — thaipost.net/general-news/955334
กรุงเทพธุรกิจ: กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ มีผล 1 มี.ค. — bangkokbiznews.com/…/1223224
สยามรัฐ: พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินใหม่ ตั้งนิติบุคคลง่ายขึ้น — siamrath.co.th/politics/132170
ร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (วุฒิสภา) — senate.go.th (PDF)